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亞中物流資產(chǎn)注入,提升上市公司盈利能力。

公司原主業(yè)為有色金屬采選業(yè),15年營業(yè)收入3,767.91萬元,同比下降22.80%,扣非后歸母凈利潤-1.96億元。16年12月,公司擬以全部資產(chǎn)及負債與亞中物流100%股權(quán)的等值部分進行置換,差額部分41.6億元由公司發(fā)行3.29億股向廣匯集團、西安龍達和廣匯化建購買,發(fā)行價格12.64元/股。目前公司已完成借殼上市和配套募集資金,廣匯集團成為公司控股股東。亞中物流營業(yè)收入和毛利主要來自物流園經(jīng)營業(yè)務(wù),16年上半年毛利1.88億元,其中96.78%來自物流園經(jīng)營。

升級自持物業(yè)提高租金水平,管理輸出實現(xiàn)“輕資產(chǎn)”運營。

公司物流園經(jīng)營業(yè)務(wù)分為自持和租賃兩種模式。自持物業(yè)美居物流園于03年開始運營,總建筑面積約68.21萬平方米,擁有11棟商業(yè)樓棟,其租金收入占物流園經(jīng)營收入比例超過85%。K、L 座改造工程于16年12月進入內(nèi)部裝修階段,預(yù)計18年平均日租金同比增長20%,實際出租面積同比增長8.59%。通過自持物業(yè)經(jīng)營,公司積累了豐富的商業(yè)物業(yè)運作經(jīng)驗,便于管理輸出和實現(xiàn)“輕資產(chǎn)”經(jīng)營。

配套募資14億元,打造綜合物流基地和O2O 社區(qū)平臺。

此次資產(chǎn)重組配套募集資金不超過14億元,發(fā)行價格13.46元/股,發(fā)行數(shù)量為1.04億股。其中7億元擬投入烏魯木齊北站綜合物流基地項目,進入正常運營后,預(yù)計每年實現(xiàn)凈利潤4,612萬元;1億元擬投入社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)綜合服務(wù)平臺,成熟后預(yù)計每年實現(xiàn)凈利潤798.30萬元;6億元擬用于補充流動資金和償還金融機構(gòu)借款,預(yù)計將減少年財務(wù)費用5,400萬元,同時降低公司的資產(chǎn)負債率。

q美居物流園改造后日租金和出租面積增長是看點。

預(yù)計17-19年,公司歸屬母公司所有者凈利潤分別為3.48億元、5.01億元和5.66億元,同比增速分別為41.05%、43.94%和13.03%。對應(yīng)當前收盤價,17-19年P(guān)E 分別為18.76倍、13.03倍和11.53倍。預(yù)計美居物流園K、L 座改造完成后,將帶來日租金和實際出租面積的增長;一龍歌林和蜀信公司地產(chǎn)項目有望貢獻業(yè)績;“一帶一路”背景下烏魯木齊北站綜合物流基地項目建設(shè)及發(fā)展值得期待。首次覆蓋給予“買入”評級。

風險提示。

(1)美居物流園升級改造進度低于預(yù)期；

(2)一龍歌林和蜀信公司地產(chǎn)項目進度低于預(yù)期；

(3)烏魯木齊北站綜合物流基地項目進度低于預(yù)期。

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